一、前言
近年國內產業空間需求提高,早期興建的老舊廠房已經不符現代產業使用需求,新設園區緩不濟急。為解決此情形,行政院於民國(以下同)107年時核定都市型工業區更新立體化發展方案,提升容積率,強化產業用地之使用效率。工業區之重建政策,除了採取工業區立體化方式,亦可選擇工業區都市更新的方式辦理。以新北市為例,即透過多元重建方案,鼓勵工業區舊廠房重建,提升土地使用效率,進而滿足現代產業需求。
由華南金資產管理股份有限公司(以下簡稱華南金AMC)於110年12月興建完工之「華南頂埔科技大樓」即為經典案例,透過自辦都市更新,使原本老舊的廠房蛻變成具科技感的灰藍帷幕大樓,更成為土城工業區新一代的指標性建築,不但是「首宗經濟部工業局編定工業區的都市更新案」,更在今(111)年7月27日獲得新北市政府的肯定,獲頒為新北市首例「工業區都市更新示範基地」,並於同日舉行揭牌典禮。在揭牌典禮活動中,經濟部工業局、新北市政府城鄉發展局與經濟發展局並在現場進行宣導,讓廠商及民眾了解新北市的工業區都更重建及立體化政策。
本篇文章將以新北市工業區重建為例,濃縮揭牌典禮活動當天政策宣導之重點內容,並比較工業區都市更新與立體化之內容差異。
圖說1:華南金AMC實績案例-新北市土城區沛陂段「工業區都市更新示範基地」
政府過去為了鼓勵廠商根留臺灣,同時解決臺灣的「缺地」限制,因此訂定工業區立體化方案,讓既有的工業區提升容積率,增進產業用地使用效率,並於107年3月核定「都市型工業區更新立體化發展方案」,後於108年4月將原僅適用於都市計畫範圍內之政府編定開發工業區或科學園區,擴大適用於都市計畫範圍內一般工業區及非都市計畫工業區,並更名為「工業區更新立體化發展方案」,作為上位指導原則。同年7月,新北市政府即依照上位指導原則提出「新北市工業區立體化方案」並公告實施至今,截自111年7月,已有59個案例通過「新北市工業區立體化方案」。
依照現行工業區管理體制,工業區可簡單分類為經濟部編訂工業園區或一般都市計畫範圍內工業區,前者主管機關為經濟部工業局,後者主管機關為地方政府,兩者之主管機關不同,因此適用的立體化政策會有些微差異。
以新北市為例,土城工業區位於經濟部編定之工業園區內,故適用中央(經濟部工業局版本)之立體化政策;而新北市其他地區如三重、新莊、汐止等工業區,屬於新北市都市計畫範圍內的工業土地,故適用地方(新北市版本)之立體化政策。以下簡單比較經濟部版本和新北市版本的工業區立體化方案。
立體化政策目的為強化工業用地使用效能,以達全面落實投資及產業空間改造,故容積獎勵項目著重在促進產業發展及提升經濟產值。
以經濟部工業局版本與新北市版本之容積獎勵項目為例,在容積獎勵項目中都有ΔF1(新增投資)與ΔF2(能源管理),而新北市額外提供ΔF3(營運總部)的項目供廠商申請,申請時的共通原則是需要在達到ΔF1標準後,才能申請其他項目,並且兩個版本的採計容積上限(ΔF1+ΔF2+ΔF3)皆為20%。
除了上述獎勵項目之外,不論是經濟部工業局版本與新北市版本之容積獎勵項目,廠商都可以透過「捐贈空間」或「繳納回饋金」的方式申請額外上限30%的容積,也可以同時依循現行都市計畫法容積移轉相關機制申請,合併以上容積不得超過50%。換言之,申請工業區立體化的廠商最多可以申請的容積獎勵上限為50%,以基準容積210%的工業區土地為例,透過立體化政策及容積移轉方案,最高可將容積率提升至315%。(計算式210%×(1+50%)=315%)。
圖說2:工業區立體化獎勵項目比較表(以新北市為例)
除了前述的立體化方案,另一種重建廠房的方法是「都市更新」。都市更新的主要目的在於促進都市土地有計劃的開發利用,整體改善環境與景觀,復甦都市機能。由於政策目標之差異,都市更新重建的容積獎勵項目及要求回饋的機制會與立體化重建有所差異,申請的基地亦須符合都市更新條例及其相關法規之規定。截至111年7月,新北市境內工業區申請多元都更之案件共51件,其中土城編定工業區內共有10件都市更新案件,開發面積約達10公頃。
都市更新之政策目的為改善地方環境,提升建物安全,即「老屋(廠)重建」為主要目的,故容積獎勵項目著重在環境回饋、建物安全,如申請基地上無老舊建物則無法透過都市更新申請重建。
以新北市為例,都市更新的容積獎勵可分為中央獎勵與地方獎勵,獎勵項目雖多達17項,但重點不外乎圍繞在鼓勵舊建物拆除重建、獎勵新建物的安全及舒適性設計,並針對提升地方環境給予回饋機制。
圖說3:都市更新獎勵項目表(以新北市為例)
都市更新的容積獎勵合併上限不得超過50%,但可依循都市計畫法規定申請額外的容積移轉,上限為40%,這是與立體化政策最大之差異。
換言之,工業區都市更新申請容積獎勵上限為50%容積獎勵加計40%容積移轉,以基準容積210%的工業區土地為例,透過都市更新及容積移轉方案,最高可將容積率提升至399%。(計算式210%×(1+90%)=399%)。
最後,華南金AMC彙整前述內容,整理為兩張圖表,幫助廠商進行不同方案的總體比較。立體化方案與都市更新方案的總體比較如下表,如工業區重建為單一產權申請人且重建後仍以自用生產為目標,則建議申請立體化方案;如基地須整合鄰地方能達到一定開發規模則建議以都市更新方案申請重建較為有利。
廠商在選擇重建方案時,亦需考量獎勵申請項目及申請上限,如圖所示,雖然立體化方案整體的獎勵上限50%,小於都市更新方案的容積獎勵上限50%加計容積移轉上限40%,但容積並非越多越好,仍須考量到基地規模、未來使用需求及容積獎勵申請的成本。綜上,方案的優劣並無絕對,需要透過專業的分析,同時考量個案基地差異、使用目的、申請時程、稅賦減免、審議風險等多項因素,最終選擇最適合該基地的最優方案。
圖說4:立體化方案與都市更新方案的容積上限比較表
五、結語
想要重建的廠商可以比較以上兩種重建方式,選擇適合的方案,把握明確的容積獎勵。華南金AMC與華南銀行組成「都更危老華南隊」,配合政府推動都市更新政策,設置有工業區都更專責窗口,提供廠商諮詢,持續耕耘於都市更新領域。想要高效率且高效益地將舊廠辦重建翻新,歡迎與「都更危老華南隊」聯繫!
圖說5:工業區廠房都更,華南金AMC幫您實現。